西部金融研究院、江北嘴财经智库获悉，近日，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“254号文”），引发各方关注。据悉，“254号文”内容涵盖保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6个方面，共16条具体措施。
西部金融研究院、江北嘴财经智库据公开报道了解到，“254号文”内容涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等房地产上下游多方面的融资。重点内容涉及以下几个方面：
保持房地产融资平稳有序方面。稳定房地产开发贷款投放，并支持个人住房贷款合理需求。特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。保持信托等资管产品融资稳定。
在“保交楼”金融服务方面。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款并鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
在受困房地产企业风险处置方面。鼓励通过并购贷款、支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目等方式纾困。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
依法保障住房金融消费者合法权益方面。“254号文”特别提出鼓励依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益。
阶段性调整部分金融管理政策方面。延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排并阶段性优化房地产项目并购融资政策。
加大住房租赁金融支持力度方面。“254号文”提出，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持；鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；明确商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。
西部金融研究院、江北嘴财经智库梳理发现，“254号文”的16条举措中，多数内容是对过往政策的重申，涉及变化的新政主要包括3个方面。
一是正式提及“可合理展期”。支持开发贷和信托贷合理展期、促进项目完工交付，未来半年到期的可以多展期1年；支持优质房企发债，推动增信支持，按期兑付确有困难可合理展期。通过时间换空间的方式，避免挤兑风险，稳定房企资金链，以实现保交付的第一要务。
二是正式提及“有条件免责”。要求市场化原则和商业自愿前提下提供配套融资，不超过3年期限，项目剩余货值或其他来源确保还款安全，采用“后进先出”原则；半年内新增配套融资在期限内不下调风险分类，债务新老划断后的承贷主体可算合格借款主体，新增不良已尽职可免责。这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内。
三是贷款集中度“过渡期延长”。“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。体现出监管逐步趋松的态度。
西部金融研究院、江北嘴财经智库认为，“254号文”是在关键时点发出的积极信号，主要是稳定杠杆和融资，避免因去杠杆提速引发系统性风险，而非重走老路，有利于提升稳增长和稳预期的信心，无疑是给房地产市场的一剂“强心剂”。而政策的实际效果有多大，才是“后续”关注的重点。